Vancouver Presale Q&A

前言:

    2017年是楼花以及公寓疯狂的一年,借此机会写一篇文章解答大众的疑问,以及分析下目前温哥华房地产楼盘的形势,做一下简单的总结和对2018年的前瞻,分享温哥华2018上半年即将面世的精品楼盘。

    开门见山,大部分人不能理解为什么楼花涨的那么快,在2015年前后购买楼花的人,基本上都是荷包满满,无论已经转手的,还是屯在手中的,这部分利润是稳稳拿到了。很多人会问这里面存在不存在投机?独立屋,最有价值的土地为什么一蹶不起,反而公寓变成了行业的领头羊?这篇文章给大家一一解析,这里面有什么门道,哪些需要注意?

    为什么楼花那么火爆?

    简单来说就是市场经济就是供需平衡,加拿大政府审批,以及从规划,预售,到施工的周期太长,3-4年的时间建成300多套单位,面临每年的大量移民,以及本地人口的增长,供不应求是最大问题。

    楼花还是一如既往的一房难拿,很多经纪都不愿意做,因为一旦开始推广,拿不到的几率太大,万一帮客人拿不到房源,只会让自己在客人面前失信,客人往往就走掉了,而且楼花的收入太低,周期太长。

    现房公寓更是多个OFFER抢房,现金,无条件的OFFER随处可见。

    面临政府对房地产的施压,银行开始不断的加息,更开始了贷款的压力测试,买家已经失去银行这个杠杆,面临大额度的总价,不断攀高的利息,以及大额度的首付,独立屋今年一直低迷,市场需要对过去2015,2016年的疯狂涨幅慢慢消化, 反而相对总价较低的公寓,让观望的刚需买家耐不住了,纷纷蹦出来抢房。

    下面说说几个楼花当中长遇见的问题。

    曾经写过一篇文章解释过楼花的概念,在此我把疑问拆解成几个问题,希望能回答人们心中的迷惑。

   Q提问

  1. 购买楼花的买家到底是哪些人?
  2. 购买楼花的买家是投机的多,还是刚需的多?
  3. 本地买家以及海外买家的比例?每个区域的买家类型的分类?
  4. 哪些人购买楼花会受益最大?
  5. 购买楼花时需要注意的关键问题?

 

   A解答

  1. 购买楼花的买家到底是那些人?

       93%-95%以上的买家都是持有国籍或者枫叶卡的本地买家,在5%-7%的少量海外买家,其中一分部是持有工作签证,在未来2-3年左右就拿到身份的工薪阶级,另外一部分是陪读家长们,以及毕业留学持工作签证或者学习签证的买家,对未来短时间的生活规划都是定居加拿大。

      2.购买楼花的买家是投机的多,还是刚需的多?

        刚性需求的买家占80%以上,20%少量的是对物业的投资,绝大部分买家都是有实力去成交过户,并在成交后转卖现房,赚取最大的利润。

      3.本地买家以及海外买家的比例?每个区域的买家类型的分类?

         93%-95%以上都是本地买家,5%-7%左右是海外买家,另外根据每个区域和项目的不同,买家也是各自不同,列治文95%以上几乎都是华人买家,因为一旦住进列治文就是吃喝玩乐的天堂,无论那些住在西温,还是温西的华人,只要英语不好,几乎都钟爱列治文。

         本拿比,四大社区,Metrotown, Brentwood, Edmond and Lougheed Town, 本拿比是这几个政府中腰包最阔绰的,再此就不爆料。这些区域的买家,就分散的开一些,但是华人还是占了主导 80%以上的都是华人买家,其中主要一个原因就是很多西人不喜欢购买楼花,更喜欢买一些看得到,实实在在的房子。

         温哥华市中心, 相对分散,本地西人买家占绝大多数,还有一部分的华人买家。

       4. 哪些人购买楼花会受益最大?

          楼花是其实是一个多方共赢的局面,买家,开发商,市政府都受益,买家无需拿出大量的现金去购买房地产,降低了资金压力。开发商利用买家的押金从银行贷款,从而顺利启动项目,市政府通过开发商,直接扩展了城市的面积,改变了城市交通,公共设施,以及整个城市的面貌更新。换句话来说,生活在这个城市的还是买家。

 

          投资理财:手里有一些多余闲钱的人买家,可以把投资楼花作为一种最保守的理财产品,稳赚不赔,长期可靠的租金,是最可靠谱的现金流。

          工签学签持有者:

          正在持有工作签证和学习签证的买家,未来打算在这座城市定居的买家,现在不买才最愚蠢的事情,投入少,回报高,另外一个关键是刚需,无论市场涨幅,都是必须要买的。

          创业者,刚开始组建家庭:

面临购买现房,巨大的首付压力下,投资楼花是最好的选择,解决了自己的居住问题,还能分阶段一步步完成拥有属于自己房产的梦想。

          Downsize(以大换小), 退休者:

          公寓时代不仅仅是年轻人的选择,更是退休人士,以及以大换小的居民的首选,因为公寓的可靠与安全性是独立屋不可媲美的,居高临下的美景,安全,整洁,便利,一般公寓都是规划在生活便利的社区中心。

      5. 购买楼花时需要注意的关键问题?           

  1.  开发商,一定要选择可靠的开发商,有多年开发经验,信用良好的开发商。
  2.  地段,地段,地段,户型,户型,户型,购买楼花最重要的两个问题。
  3.  楼花周边的规划,2手房的价格,出租价格,以及出房率。
  4.  自己的经济实力,做好财务规划,做到一定能成交,才选择购买。
  5.  选择可靠的地产经纪。